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WohnBauInitiative

Wohnraumbedarfsanalyse

Abschätzung des Wohnraumbedarfs bis ins Jahr 2025 in der Region Hannover anhand der Bevölkerungsentwicklung und der erwarteten Veränderungen der Haushalte und des Wohnraumangebotes.

Wie in vielen anderen Verdichtungsräumen herrscht auch in der Region Hannover ein Mangel an Wohnraum und es ist ein deutlicher Preisanstieg auf dem Wohnungsmarkt zu beobachten. Vor diesem Hintergrund wirbt die Region bei den Städten und Gemeinden um Beteiligung an der WohnBauInitiative (WoBI) der Region Hannover. Die Region Hannover setzt sich mit der WoBI das Ziel, gemeinsam mit den Städten und Gemeinden die Schaffung von Wohnraum – insbesondere im Mietwohnungsbau – zu unterstützen, damit den Menschen in der Region Hannover bezahlbarer Wohnraum zu Verfügung gestellt werden kann und somit auch die Attraktivität und Wettbewerbsfähigkeit der Region erhalten bleibt.

In Vorbereitung eines Regionalen Wohnraumversorgungskonzeptes (3166 (III) BDs), welches ab April 2017 erarbeitet wird, sowie für die Abschätzung des Wohnraumbedarfes in der Region hat die Region Hannover zusammen mit der Landeshauptstadt Hannover eine Prognose der Haushaltszahlen bis zum Jahr 2025 vorgenommen. Die Ergebnisse werden im Folgenden dargestellt.

Die Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung sind jeweils für die gesamte Region Hannover dargestellt. Eine Gegenüberstellung der so prognostizierten Werte mit den vorhandenen Angebotsstrukturen auf dem Wohnungsmarkt kann leicht dazu führen, dass generalisierende Aussagen für die Region Hannover in Gänze nicht für jeden Teilraum und jede Kommune gleichermaßen zutreffen. Eine teilräumliche Differenzierung wurde jedoch bewusst nicht vorgenommen, vielmehr sollen im Zuge des von der Region Hannover beauftragten Regionalen Wohnraum­versorgungs­konzeptes die Handlungsbedarfe der Region Hannover insgesamt mit den teilräumlichen Herausforderungen und Möglichkeiten in Deckung gebracht werden.

Bevölkerungsentwicklung in der Region Hannover

Die Bevölkerungsentwicklung der vergangenen Jahre hat gezeigt, dass die Dynamik sowohl in der Landeshauptstadt als auch im Umland zugenommen hat. Neben einer leicht steigenden Geburtenrate haben sich insbesondere die Zuzüge deutlich gesteigert, wobei diese im Jahr 2015 ein außergewöhnlich hohes Maß erreicht haben. Die Bevölkerung mit Hauptwohnsitz in der Region Hannover ist in den vergangenen fünf Jahren in der Regel jährlich um rund 7.000 Personen angewachsen. Demnach wohnen in den 21 Städten und Gemeinden der Region Hannover in der Zwischenzeit 1,17 Mio. Menschen mit ihrem Hauptwohnsitz. Selbst unter der begründeten Annahme, dass die fluchtbedingten Zuzüge nicht mehr in dieser Größenordnung stattfinden werden, ist zu konstatieren, dass sich die gegenwärtige Bevölkerungsentwicklung in der Region Hannover über dem bisher angenommenen Niveau bewegt. In der Annahme, dass die Zuwanderung in die Region Hannover auf erhöhtem Niveau bleibt, ist den nächsten Jahren von weiterhin wachsender Bevölkerung auszugehen. Die Region Hannover muss sich daher auf einen spürbaren Bevölkerungszuwachs einstellen: Die Bevölkerungszahl steigt bis zum Jahr 2025 um 38.000 Personen. Dieses Wachstum betrifft sowohl das Umland als auch in etwas stärkerem Maße die Landeshauptstadt Hannover. Das Wachstum des Umlandes resultiert dabei sowohl aus Zuwanderung aus dem Außenraum als auch aus hohen Zuzügen aus der Landeshauptstadt. Zur Abschätzung des damit gestiegenen Wohnraumbedarfs wurde daher im Rahmen der WohnBauInitiative der Region eine Haushalteprognose berechnet.

Entwicklung der Haushalte und des Wohnungsangebotes in der Region Hannover

Seit 2011 ist die Zahl der Haushalte in der Region Hannover schneller als die Zahl der Einwohnerinnen und Einwohner angestiegen. Zentral für die stärkere Zunahme an Haus­halten ist die veränderte Haushaltsstruktur. So ist die Zahl der Haushalte mit einer oder zwei Personen deutlich angestiegen (+7,3 % bzw. +4,1 % gegenüber 2011). Demgegenüber ist die Zahl der Haushalte mit drei und mehr Personen leicht rück­läufig.

Der Zuwachs an Wohnraum ist in den letzten Jahren hinter dem Zuwachs der Haushalte zurückgeblieben. War 2011 die Zahl der Wohneinheiten[1] noch um mehr als 12.500 größer als die Zahl der Haushalte, so beträgt diese Differenz (ohne Berücksichtigung von Fluktuationsreserve[2] oder Untervermietungsquote) Ende 2015 lediglich 1.352. Bei den Haushalten unberücksichtigt sind zudem die Personen mit Nebenwohnsitz. In Anbetracht dessen ist eine angespannte Situation auf dem Wohnungsmarkt zu konstatieren, die sich gegenwärtig weiter zuspitzt. Wirft man einen Blick auf die Zahl der vorhandenen Wohneinheiten und gliedert diese in drei Gruppen (Wohneinheiten mit geringer, mittlerer oder großer Zahl an Räumen), so fällt auf, dass der Zuwachs an Wohneinheiten mit vielen Räumen mehr als doppelt so stark ausgefallen ist wie der Zuwachs an Wohnungen in den beiden anderen Gruppen. Dies ist u. a. darauf zurückzuführen, dass ein Großteil des seit 2011 entstanden Wohnraums auf den Bau von Einfamilienhäusern beruht (regionsweit betrachtet).

Singletypische Wohnungen mit maximal drei Räumen[3] machen (Stand 2015) einen Anteil von rund einem Drittel aller Wohnungen aus. Dem steht gegenüber, dass jeder zweite Haushalt in der Region Hannover (45,6 %) von nur einer Person gebildet wird. Der Nachfrageüberhang der Einpersonenhaushalte beziehungs­weise der kumulierte Nachfrageüberhang der kleineren und mittleren Haushaltsgrößen wird gegenwärtig eher größer, weil die Zuwachsrate im Segment der kleinen Wohnungen deutlich unterhalb der Zuwachsrate bei den Singlehaushalten liegt. Einpersonenhaushalte sind dadurch von vornherein gezwungen, noch stärker auf Wohnungen mit größerer Zimmerzahl auszuweichen. Damit geht einher, dass Einpersonenhaushalte in größeren Wohnungen dann ihren Hausstand umso unwahrscheinlicher in eine kleinere Wohnung verlagern werden. Letzteres betrifft insbesondere Einpersonen­haushalte im Seniorenalter.

Bei einer Fortschreibung der jetzigen Entwicklung steht somit einer steigenden Zahl von Singlehaushalten kein Zuwachs in gleichem Maße an adäquatem Wohnraum gegenüber. Deutlich wird dieses an der Entwicklung der Jahre 2011 bis 2015: Dem Zuwachs von 18.378 Einpersonenhaushalten stand gerade einmal ein Zuwachs von 2.831 kleinen Wohnungen gegenüber. Die Zahl der mittelgroßen Wohnungen hat im gleichen Zeitraum um 3.383 zugenommen, allerdings ist die Zahl der Zwei- bis Dreipersonenhaushalte während­dessen ebenfalls um 4.522 gestiegen, so dass die Nachfrage-Angebotsrelation sich um 1.200 Wohnungen in diesem Segment verknappt hat.

Die steigende Bevölkerungszahl und der Trend zu kleineren Haushalten wird die Zahl der Haushalte in der Region Hannover weiter ansteigen lassen. Demnach ist mit einem weiteren Anstieg um ca. 18.300 Haushalte bis zum Jahr 2025 zu rechnen. Knapp die Hälfte des Zuwachses an Haushalten entfällt bei Abschätzung der Haushaltsgröße auf Einpersonenhaushalte. Der nächstgrößere Zuwachs ist bei Zweipersonenhaushalten (+6.400 bis 2025) zu verzeichnen. Die Zahl der Haushalte mit Kindern nimmt demgegenüber bis zum Jahr 2020 nicht wesentlich zu, bis 2025 dann um 3.400.

Der damit verbundene Mehr­bedarf an Wohnungen wird bei Fortschreibung der bisherigen Neuerrichtungszahl im besten Fall erreicht, im schlechtesten Fall unterschritten: Im Durchschnitt der letzten 10 Jahre wurden jährlich rund 1.850 Wohneinheiten in der Region Hannover neuerrichtet. Eine Fortschreibung dieser durch den Markt bislang realisierten Neubautätigkeit im Zeitraum bis 2025 würde nicht ausreichen, den bis dahin prognostizierten quantitativen Mehrbedarf abzudecken. Schreibt man den durchschnittlichen Neuerrichtungswert der letzten fünf Jahre (2.135 Wohneinheiten) fort, würde dies quantitativ ausreichen, um den bis 2025 entstehenden Mehrbedarf abzudecken. Rund 900 Wohnungen würden dann mehr erstellt werden als bis 2025 benötigt werden. Damit würde die Angebotslage des Jahres 2015 mit dem knappen Überschuss von Wohnungen gegenüber Haushalten stabilisiert werden, jedoch nicht die Situation des Jahres 2011 hergestellt werden können. Um diese wieder zu erreichen, wäre ein weiterer Bedarf von rund 10.000 Wohnungen erforderlich.

Selbst bei der vorsichtig optimistischen Annahme, dass die Bautätigkeit den Schnitt der letzten fünf Jahre auch künftig erreichen wird, bleibt die Wohnungssituation in der Region Hannover jedoch angespannt. Im Segment der kleineren Wohneinheiten gibt es ausweislich des Vergleichs von Haushalts­strukturen und Wohnungsangebot bereits seit längerem einen Engpass, der sich während der letzten Jahre verstärkt hat. Vor allem für die Einpersonenhaushalte stehen zu wenige Wohnungen mit geringer Zimmerzahl zur Verfügung. Der Zuwachs an Wohnraum in diesem Größensegment ist in den letzten fünf Jahren bereits deutlich hinter dem starken Zuwachs an Einpersonenhaushalten zurückgeblieben. Im Ergebnis gibt es in diesem Segment bereits jetzt den stärksten Handlungsbedarf. Dieser Nachfrageüberschuss, den die Einpersonenhaushalte erzeugen, wirkt mittelbar auch bei den typischen Familienwohnungen mittlerer Größe nachfrage- und damit preissteigernd, weil ein Teil der Nachfrage nach kleineren Wohnungen notwendigerweise durch größere Wohnungen befriedigt werden muss.

Die Zahlen der Baufertigstellungen und insbesondere die Arten neu­errichteten Wohnraums zeigen, dass es zu Angebotslücken insbesondere im preisgünstigen Segment und für Einpersonenhaushalte kommen wird beziehungsweise sich diese weiter vergrößern. Die ohnehin angespannte Lage für diese Nachfrager-Gruppen wird sich dadurch noch weiter verschärfen.

Fußnoten

[1] Unter dem Begriff Wohneinheiten sind hier sowohl Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, als auch Einfamilienhäuser (Reihen-, Doppel-, freistehende Einfamilienhäuser) zu verstehen.

[2] Der Begriff Fluktuationsreserve bezeichnet einen Mindestleerstand an Wohneinheiten, damit der Wohnungsmarkt überhaupt funktionieren kann: Ohne Leerstände wären Umzüge oder der Zuzug neuer Einwohnerinnen und Einwohner nicht möglich.

[3] Als Räume werden nicht nur Wohn-, Ess- und Schlafzimmer sowie andere separate Räume (z. B. bewohnbare Keller- und Bodenräume) von mindestens 6 m² Größe, sondern auch abgeschlossene Küchen erfasst.

(Veröffentlicht: 28. März 2017)