Vergleichen leichter gemacht

Mietspiegel

Die Region Hannover erstellt seit dem Jahr 2011 gemeinsam mit den 21 Städten und Gemeinden im Regionsgebiet qualifizierte Mietspiegel. Die letzten qualifizierten Mietspiegel 2021 haben mittlerweile ihre Eigenschaft der Qualifizierung verloren. Derzeit geht die Region Hannover davon aus, dass Ende 2024/Anfang 2025 neue qualifizierte Mietspiegel veröffentlicht werden können.

Um den Mieter*innen und Vermieter*innen bis dahin ein aktuelles Instrument zur Verfügung zu stellen, hat die Region Hannover in Zusammenarbeit mit den 21 Städten und Gemeinden einfache Mietspiegel erstellt, die die Zeit bis zur Veröffentlichung der neuen qualifizierten Mietspiegel überbrücken sollen.

Die einfachen Mietspiegel 2023 sind auf dieser Seite eingestellt.

Allgemeine Hinweise zu Mietspiegeln

Zunächst ist nach der gesetzlichen Definition des § 558c Abs. 1 BGB jede Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter*innen und der Mieter*innen gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist, ein Mietspiegel. Das Gesetz knüpft besondere Rechtsfolgen an Mietspiegel, die bestimmte Anforderungen erfüllen. Diese Mietspiegel werden als „qualifizierte Mietspiegel“ (§558d Abs. 1 BGB) bezeichnet. Für Mietspiegel, die diese Anforderungen nicht erfüllen, hat sich der Begriff „einfache Mietspiegel“ herausgebildet.

Für einen qualifizierten Mietspiegel wird im gerichtlichen Verfahren von Gesetzes wegen (widerlegbar) vermutet, dass die im Mietspiegel angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben (§ 558d Abs. 3 BGB). Der Gesetzgeber misst einem qualifizierten Mietspiegel somit eine besondere Gewähr für die Richtigkeit und Aktualität der in ihm enthaltenen Daten und eine breite Akzeptanz zu. Diese gesetzliche Vermutungswirkung besteht für einen einfachen Mietspiegel nicht. Dennoch kann dieser ein Indiz dafür darstellen, dass die abgebildeten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben. Auch ein einfacher Mietspiegel ist daher eine Orientierungshilfe bei der Mietpreisfindung. Auf seiner Grundlage können sich Mietvertragsparteien in einem transparenten Verfahren auf eine angemessene Miethöhe einigen. Der einfache Mietspiegel trägt somit erheblich zum Rechtsfrieden zwischen Beteiligten bei.

Einfache Mietspiegel 2023

Grundlage für die Werte der Mietspiegel 2023 sind die Werte der qualifizierten Mietspiegel 2021. 

Die Mietspiegel 2021 wurden von Analyse & Konzepte immo.consult GmbH, Hamburg, im Auftrag der Region Hannover als qualifizierte Mietspiegel erstellt.  Ihre Daten beruhen auf einer mit dem Stichtag 1. Januar 2021 bei mietenden und vermietenden Personen durchgeführten, empirischen Repräsentativerhebung.

Für die Erstellung der Mietspiegel 2023 wurden die Werte der Mietspiegel 2021 mit einem Index fortgeschrieben. Dabei wurde die Entwicklung des Verbraucherpreisindexes in Niedersachsen ohne Nahrungsmittel und Energie zugrunde gelegt. In Anlehnung an die Fortschreibung qualifizierter Mietspiegel wurde zur Bestimmung des für die Entwicklung des Indexes maßgeblichen Zeitraums auf die in § 558d Abs. 2 BGB verankerte Zweijahresfrist abgestellt. Danach war für die Entwicklung des Indexes die Zeit von Januar 2021 (Erhebungsstichmonat) bis Januar 2023 (Ende der Zweijahresfrist) maßgeblich. 

Der Index belief sich im Januar 2021 auf 100,7 und im Januar 2023 auf 109,0. Diese Werte wurden vom Landesamt für Statistik in Niedersachsen zur Verfügung gestellt. Die Indexentwicklung in Prozent errechnet sich nach der Formel: 

(neuer Indexstand / alter Indexstand) • 100 – 100 = prozentuale Veränderung

Daraus ergab sich eine Erhöhung der Werte aus den Mietspiegeln 2021 um 8,2%. Dies bezieht sich sowohl auf die arithmetischen Mittel als auch die Spannenunter- und oberwerte. Aufbauend auf den Mietspiegeln 2021 war so die Erstellung von weiterentwickelten Mietspiegeln 2023 als „einfache Mietspiegel“ im Sinne von §558c BGB möglich. Auch nach Auffassung der in der Mietspiegelkommission vertretenen Interessenvertretungen von Mietenden und Vermietenden, Marktakteure und Kommunen handelt es sich bei der Veränderungsrate von 8,2% um einen geeigneten Wert zur Anpassung der Mietspiegel. Die Mietspiegel 2023 wurden durch politischen Beschluss in der jeweiligen Stadt oder Gemeinde anerkannt.

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