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Analysen

Wohnungsmarkt­beobachtung

Zahlen, Daten und Fakten zu unterschiedlichen Beobachtungsfeldern

Die Situation auf den Wohnungsmärkten ist in den vergangenen Jahren deutlich komplexer geworden, die Wohnungsmärkte differenzieren sich regional und sektoral immer schneller aus, und kleinräumige und regionale Wanderungen haben deutlich an Bedeutung für die Stadtentwicklung gewonnen. Damit verbunden ist ein erhöhter Informationsbedarf für Planungs- und Entscheidungsprozesse, insbesondere auf der Stadtteilebene.

Um auf Entwicklungen frühzeitig reagieren zu können, nutzt die Landeshauptstadt die kleinräumige Wohnungsmarktbeobachtung, mit deren Hilfe Rahmenbedingungen des Wohnungsmarktes beschrieben und eine standardisierte Informationsgrundlage für die Wohnungsmarktakteure bereitgestellt werden kann.

 Folgende Bausteine sind in der Wohnungsmarktbeobachtung enthalten:

  • Wanderungsmotivuntersuchungen
  • Leerstandsanalysen und
  • Indikatorensystem (Beobachtungsfelder Gebäude und Wohnungen, Bevölkerung und Haushalte, Wanderungen, Soziales, Mietwohnungs- und Immobilienpreise).

Wohnungsleerstandserhebung und -fortschreibung

Seit 2001 ermittelt die Landeshauptstadt Hannover die Wohnungsleerstände in Zusammenarbeit mit den Stadtwerken (enercity) durch eine jährliche Fortschreibung von Stromzählerdaten. Etwa alle fünf Jahre werden zudem Eigentümerbefragungen durchgeführt, um Informationen zu Leerstandsursachen und typischen Strukturen der Leerstände zu erhalten. So zeigte sich bei den Befragungen 2001 und 2006, dass der Wohnungsleerstand im letzten Jahrzehnt überwiegend fehlender Nachfrage und einem ausgeprägten Sanierungsstau zuzuschreiben war, während seit 2012 vom moderniserungsbedingten Wohnungsleerstand gesprochen werden muss. 2017 erreicht der Wohnungsleerstand 1,8 Prozent. Damit unterschreitet die Wohnungsleerstandsquote die allgemein für einen Wohnungswechsel notwendige Umzugsreserve von etwa 2 Prozent des Wohnungsbestandes.

Kleinräumige Wohnungsmarktbeobachtung

Im Rahmen der Wohnungsmarktbeobachtung ist 2017 der Band 127 in der Schriftenreihe zur Stadtentwicklung "Kleinräumige Wohnungsmarktbeobachtung in der Landeshauptstadt Hannover" erschienen. Der Bericht beleuchtet v.a. die Entwicklungen auf dem hannoverschen Wohnungsmarkt und enthält Ergebnisse zu den folgenden Themenbereichen: Wohnungsmarkttrends in ausgewählten deutschen Großstädten, Angebots- und Nachfragestrukturen des hannoverschen Wohnungsmarktes, Auswertungen zum Mietwohnungs- und Immobilienmarkt in Hannover, statistische Analysen, um Stadtteiltypen zu ermitteln sowie im Hauptteil Stadtteilblätter, die die wesentlichen wohnungsmarktrelevanten Indikatoren der einzelnen Stadtteile gebündelt wiedergeben.

Analyse des Angebots an Mietwohnungen und Wohnimmobilien 2012 bis 2017

Die Landeshauptstadt Hannover nutzt seit mehr als zehn Jahren Mietwohnungs- und Wohnimmobilieninserate, um das Marktgeschehen anhand der Angebotspreise zu beobachten. Der aktuelle Bericht gibt Hinweise darauf, ob der Wohnungsmarkt der Stadt Hannover die vorhandene Nachfrage zufriedenstellen kann und auf welches Angebot Wohnungssuchende in der Stadt Hannover treffen. Es wurde untersucht, welche Wohnungstypen und Wohnungsgrößen wie teuer angeboten werden und über welche typischen Merkmale die angebotenen Wohnungen verfügen.

Die Entwicklung der Miet- und Kaufpreise für Wohnraum in Hannover zeigt die Auswirkung bekannter Marktmechanismen: Steigende Einwohner- und Haushaltszahlen, niedrige Zinsen und die damit einhergehende Flucht ins "Betongold" lassen die Nachfrage nach gemietetem und gekauftem Wohnraum stark ansteigen. Der Wohnungsneubau hat in Hannover auf diese Entwicklung erst mit Verspätung reagiert und so bleibt die Zahl der Baufertigstellungen noch hinter den Erwartungen und Notwendigkeiten zurück. Die deutlichen Preissteigerungen der letzten fünf Jahre führten zu einer Anspannung des Wohnungsmarktes in Hannover, welche sich, verglichen mit anderen Städten gleicher Größenordnung, aber erst mit Verzögerung einstellte.

Die Entwicklung der Umzugshäufigkeit innerhalb der Stadt Hannover zeigt die Enge auf dem Wohnungsmarkt: 2011 sind 51.809 (9,2 Prozent) der Einwohnerinnen und Einwohner umgezogen, 2015 waren es nur 39.805 (7,4 Prozent). Für die hannoversche Bevölkerung ist diese Anspannung deutlich spürbar: Die im Mai veröffentlichte Wanderungsmotivbefragung 2017 zeigt, dass 84 Prozent der im Jahr 2017 umgezogenen Personen die Marktsituation als "angespannt" bis "sehr angespannt" erleben.

Es ergeben sich deutliche Verschiebung von preisgünstigen hin zu höherpreisigen Mietwohnungsangeboten: In den Jahren 2006 bis 2012 wurden 50 Prozent der inserierten Mietwohnungen für unter 6 €/m² angeboten, im Zeitraum 2012 bis 2017 waren es nur noch knapp 2 Prozent, während Mieten über 8 €/m² in fast 60 Prozent der Fälle verlangt wurden (2012 waren es nur rund 10 Prozent der angebotenen Wohnungen). Der sogenannte Sickereffekt, der durch aufwärts gerichtete Umzugsketten positiv auf den Wohnungsmarkt wirken soll, funktioniert unter den Bedingungen eines angespannten Wohnungsmarktes, wie er sich in Hannover darstellt, strukturell nicht mehr.

Diese und weitere Ergebnisse finden sich im Band 130 der Schriftenreihe zur Stadtentwicklung.